Avantages, inconvénients et avenir du dispositif Pinel

La loi Pinel s’inscrit dans la lignée des autres dispositifs de défiscalisation appliqués à l’investissement immobilier. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, ce dispositif a pour objectif de redynamiser le marché de l’immobilier locatif et d’encourager la construction de logements dans les zones où la demande est supérieure à l’offre. Concrètement, quels sont les avantages et inconvénients de la loi Pinel pour les investisseurs ? Quel avenir pour ce régime qui a récemment subi quelques modifications ? Le point dans cet article.

Présentation du dispositif Pinel

 
La loi Pinel a été introduite par l’article 5 de la loi de Finances pour 2015 remplaçant le dispositif Duflot dont elle reprend les principales modalités, avec quelques assouplissements. Cette loi de défiscalisation répond à un triple enjeu :

• Construire des logements neufs dans les zones tendues
• Encourager l’investissement locatif
• Développer une offre de logements locatifs intermédiaires entre le marché locatif privé et le logement locatif social, accessible aux ménages ayant des difficultés à trouver un logement sur le marché libre.

En achetant un bien neuf ou en l’état futur d’achèvement d’ici le 31 décembre 2021, le Pinel permet d’obtenir d’une réduction d’impôt variable selon la durée d’engagement de location.

Les avantages de la loi Pinel

Le dispositif Pinel présente plusieurs avantages pour les investisseurs, notamment par rapport à l’ancienne loi Duflot.

De nombreux avantages fiscaux

Un particulier investisseur qui acquiert, fait construire un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement d’ici au 31 décembre 2021 peut bénéficier d’une réduction d’impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans, correspondant à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000 euros et d’un plafond fixé à 5 500 euros au mètre carré.

Profiter d’un marché demandeur

Dans les zones éligibles au dispositif Pinel, la demande est particulièrement forte réduisant le risque de vacance locative. Le logement doit être situé en zone tendue (A, A bis et B1) ou dans une ville couverte par un contrat de redynamisation de site de défense depuis le 1er janvier 2018.

La possibilité de louer le bien à un ascendant ou descendant

Le locataire du bien peut être l’ascendant ou le descendant (grand-parent, parent, enfant, petit-enfant) du propriétaire dès lors qu’il n’est pas membre du foyer fiscal de ce dernier. Il est donc possible d’aider un proche à se loger dans le neuf tout en conservant l’avantage offert par la loi Pinel. Les bénéficiaires doivent néanmoins répondre aux critères d’éligibilité des locataires.

Une durée de location souple

Le dispositif Pinel présente l’avantage d’être plus souple que la loi Duflot qui l’a précédée. En effet, la durée de location initialement choisie n’est pas définitive. Vous pouvez par exemple opter pour un engagement de durée de location de 6 ans puis finalement décider de le prolonger pour deux périodes de 3 ans. De plus, en cas de vacance locative, vous disposez d’un an pour trouver un nouveau locataire.

Les principaux inconvénients du dispositif Pinel

Si le Pinel permet de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt intéressante, ce dispositif a aussi quelques inconvénients à connaître.

Un champ d’application géographique restreint

 La loi de Finances pour 2018 a restreint le champ d’application géographique du Pinel. Les opérations immobilières réalisées dans les communes classées en zones B2 et C ne sont plus éligibles. L’État souhaite notamment favoriser la construction de logements neufs dans les zones plus tendues (A, A bis et B1).

Des loyers plafonnés

L’objectif de la loi Pinel est de mettre en place une offre de logements dits intermédiaires, c’est-à-dire de biens dont les loyers sont inférieurs d’environ 20 % à ceux proposés sur le marché. Ces plafonnements décidés chaque année par l’État en fonction de la zone peuvent considérablement limiter la rentabilité pour l’investisseur. Ceux-ci sont actuellement de 10,28 euros par mètre carré en zone B1, 12,75 euros par mètre carré en zone A et 17,17 euros par mètre carré en zone A bis.

Une plus-value incertaine

De nombreux biens immobiliers mis en vente à la fin de la période de défiscalisation ne trouvent pas preneurs. Réaliser une plus-value à la revente après seulement 6, 9 ou 12 ans de location paraît peu probable. Pour espérer augmenter la valeur de votre logement, il faut donc envisager de le garder plus longtemps.

Quel avenir pour la loi Pinel ?

 2018, le ministère du Logement a révisé le zonage du dispositif Pinel qui s’appuie désormais sur 3 secteurs éligibles. Légèrement modifié, mais reconduit jusqu’au 31 décembre 2021, le Pinel ne devrait subir aucune modification pour les deux années qui viennent. Les investisseurs bénéficient donc d’une totale visibilité pour lancer leurs projets immobiliers tout en défiscalisant.
Malgré les avantages qu’il procure, ce système suscite de nombreuses critiques qui pourrait remettre en cause sa reconduction. Parmi les diverses recommandations émises par les professionnels du secteur, les experts du Comité d’action publique 2022 (CAP 2022) ont demandé en juillet 2018 sa suppression estimant qu’il favorise davantage les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre. Ils recommandent la création d’un régime de droit commun unique pour l’ensemble des investisseurs. De son côté, la Cour des comptes préconise également de sortir de ce dispositif qui devrait coûter près de 7,4 milliards d’euros d’ici 2035.

Une chose est sûre, la révision du zonage Pinel risque de freiner le dynamisme de l’immobilier. En effet, les villes concernées par l’arrêt de ce dispositif sur leur territoire et notamment les villes bretonnes ont mal accepté cette annonce. À titre d’exemple, en 2017, à Brest, près de 1 500 logements ont été construits et 1 230 en 2018. Tout comme Brest, les autres agglomérations concernées craignent les conséquences que pourrait avoir cette baisse de la construction immobilière sur l’emploi dans le secteur du bâtiment.

Quel que soit le dispositif de défiscalisation sélectionné, le choix d’un bien immobilier ne doit pas reposer sur le seul avantage fiscal que cet investissement permet d’obtenir. Les caractéristiques du logement, la question de l’investissement, du budget et du financement ont toute leur importance.