Avantages fiscaux de l'immobilier neuf

L’achat d’un bien immobilier neuf permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, sous certaines conditions. Explications.

Des frais de notaire réduits

Si vous achetez un bien dans l’ancien, les frais de notaires s’élèvent à 7 %. En achetant un appartement neuf, ceux-ci tomberont à 3 %, voire à 2 %. En effet, la taxe communale, les droits au profit de l’État et les droits d’enregistrement départemental ne sont plus compris dans les frais.

Que représentent les frais de notaire?

Voici ce que comprennent les frais de notaires :

la taxe de publicité foncière (0,715 % du prix du bien HT)
la contribution de sécurité immobilière finançant les formalités d’enregistrement et de publicité foncière (0,10 % du prix du bien et ne pouvant pas être inférieure à 15 euros)
la rémunération du notaire établie par un barème et le prix TTC du bien acquis
les frais divers et émoluments de formalités qui s’élèvent environ à 1 000 euros

Suite à la loi Macron, la rémunération des notaires est abaissée à 2,5 % et la baisse des émoluments peut atteindre jusqu’à 10 %, mais uniquement pour les acquisitions supérieures à 150 000 euros.

Dans le neuf, le prix de vente comprend la TVA, ce qui n’est pas le cas dans l’ancien.

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Une exonération possible de la taxe foncière

L’exonération n’est ni automatique ni à vie. Celle-ci s’étend sur 2 ans et peut être totale ou partielle. Elle concerne aussi bien les habitations principales que secondaires. Elle peut être partielle si la commune refuse d’exonérer le logement neuf sur sa part. Seules les parts régionales et départementales seront alors exonérées.

Comment en bénéficier ?

Si la commune accepte cette pratique, il suffit d’en faire la demande auprès du centre des impôts fonciers du lieu où est construit le logement. L’acquéreur doit l’effectuer au plus tard dans les 90 jours après l'achèvement des travaux. Un document spécifique est à remplir : H1 pour les maisons et H2 pour les appartements. L’exonération sera alors appliquée dès le 1^er janvier de l’année qui suit l’achèvement des travaux. Le Maire a un droit de regard et d’octroi sur l’exonération de la taxe foncière. Il a le pouvoir de la faire valider ou de l’annuler.

La défiscalisation avec l’investissement locatif

Depuis 2014, la loi Pinel permet à tout acquéreur d’un logement neuf de bénéficier d’avantages fiscaux si ledit logement est voué à être loué. Cette pratique est toutefois soumise à certaines obligations et l’avantage dépendra de la durée de l’engagement. En effet, plus la durée de mise en location est importante et plus l’avantage fiscal est lui aussi important. Voici comment cela est réparti :

Un engagement locatif de 6 ans permet un avantage fiscal de 12 %, engendrant une réduction d’impôt de 36 000 euros maximum (6000 euros par an).
Un engagement locatif de 9 ans donne un avantage fiscal de 18 %, soit 54000 euros maximum (6000 euros par an).
Un engagement locatif de 12 ans offre un avantage fiscal de 21 % avec une réduction d’impôt de 63000 euros (6000 euros maximum pendant 9 ans et 3000 euros maximum sur les 3 dernières années).

Pour une acquisition en outre-mer, compter 9 points supplémentaires, passant alors à 23 % pour 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % pour 12 ans.

Pour bénéficier des avantages Pinel, il faut donc louer son bien neuf durant un minimum de 6 ans, et ce, dans un délai de 12 mois après acquisition. D’autres impératifs existent : le locataire doit occuper le logement loué au titre de sa résidence principale et le loyer est plafonné à environ 20 % de moins que les prix pratiqués sur le marché. Des conditions de ressources sont également nécessaires pour prétendre à la location.

Attention, la loi Pinel n’est pas applicable partout. Elle vise essentiellement à relancer la construction dans certaines zones où il y a plus de demandes que d’offres. De plus, elle s’applique uniquement pour l’accession d’un logement de moins de 300 000 euros et pour 2 achats maximum dans la même année.

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Outre les avantages fiscaux, il existe aussi d’autres aides

Acheter un logement neuf peut vous donner l’accès à d’autres avantages, cumulables ou pas. En voici quelques exemples.

La TVA réduite à 5,5 %

Soumise à des critères de ressources et uniquement dans les zones d’aménagement et de rénovation urbaine ou les quartiers prioritaires de la ville. Le logement doit être la résidence principale de l’acquéreur, annulant par défaut le droit au dispositif Pinel. En revanche, cette réduction de TVA est cumulable avec le prêt à taux zéro.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Il permet de financer jusqu’à 40 % du montant du bien, sans intérêt et par le biais de remboursements différés. Ce prêt s’adresse aux primo-accédants ou aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 2 années précédant l’acquisition.
Le PTZ est possible jusqu’au 31 décembre sur tout le territoire.

Le prêt d’accession social (PAS)

Il permet de financer la totalité d’un achat immobilier hors frais de notaires, pour les personnes modestes. Plus la composition familiale est importante et plus le barème d’attribution baisse. Le PAS ne peut être attribué que pour l’acquisition d’une résidence principale et son taux d’intérêt est plafonné. Il s’agit d’une aide cumulable avec d’autres prêts comme le PTZ et le PEL.