Comment acheter un appartement neuf sans apport ?

Il y a encore quelques années, pour acheter un bien immobilier, il fallait impérativement avoir un apport de 10 à 15 % du montant total de la transaction. Aujourd’hui, les choses ont changé et les banques proposent des solutions de crédits dites « clé en main », pour accéder à la propriété plus facilement. Tour d’horizon du sujet.
 

L’apport personnel

Pour toute acquisition d’un appartement neuf, l’acheteur doit posséder une certaine somme sur ses comptes permettant de financer une partie de l’achat. Généralement, ce montant est équivalent aux frais de notaire, représentant en moyenne 3 % du prix pour les logements neufs. L’apport peut provenir d’économies personnelles, d’un héritage, de la revente d’un autre bien immobilier, de solutions bancaires adaptées (PEL, CEL, etc.). Certains futurs acquéreurs peuvent également contracter un prêt à taux zéro renforcé (PTZ +) ou un prêt Action Logement. Les fonctionnaires peuvent de la même manière bénéficier de leur prêt spécifique. De façon à garantir un prêt remboursé sans encombre, les banques demandent des garanties supérieures, à savoir des apports compris entre 10 et 20 %. Elles peuvent alors proposer des prêts plus adaptés, réduire les mensualités et la durée de l’emprunt. Toutefois, ces conditions sont un réel frein pour de nombreux futurs acquéreurs.

Moins d’apports, mais plus de garanties bancaires

La tendance va actuellement dans le sens des crédits accessibles à tous. Pour cette raison, les banques se mettent à prêter de l’argent à des futurs propriétaires souhaitant acheter sans apport. Cela étant, dans un souci de se protéger, elles ont pour habitude de proposer ces crédits aux personnes ayant des arguments rassurants. Les ventes de biens immobiliers connaissant un moment difficile, les organismes de prêts sont obligés de revoir leurs copies et de proposer des crédits immobiliers plus ouverts et avec moins de contraintes. Néanmoins, les garanties doivent être plus sérieuses. Les banques étudient le profil du futur acquéreur de manière à connaître les risques encourus en octroyant ou non une certaine somme d’argent pour l’achat d’un appartement neuf : la capacité à rembourser, la probabilité des défauts de paiements… sont des éléments clés.

Quelles sont les personnes concernées par l’achat d’un appartement neuf sans apport ?

Les acquéreurs de crédits sans apport ont des profils plutôt différents. Il peut s’agir d’investisseurs souhaitant acheter un bien pour le louer ou d’épargnants ne voulant pas liquider leurs économies pour l’achat d’un bien immobilier neuf. Dans ces deux cas, le bien et/ou l’épargne constituent une garantie viable aux yeux des banques. On retrouve également une catégorie grandissante : les primo-accédants jeunes. En disposant de bonnes garanties, les organismes prêteurs peuvent leur financer 100 %, voire même 110 % (frais de notaires inclus) du bien souhaité. Quoi qu’il en soit, les organismes prêteurs vont nécessairement avoir des critères de choix basés sur : - l’âge - les revenus perçus - le potentiel d’évolution Un jeune désirant accéder à la propriété, titulaire d’un CDI, mais qui a un petit salaire et une perspective d’évolution quasi-néante, aura moins de chance d’obtenir un accord de prêt qu’un jeune qui enchaîne les missions d’intérim, mais qui gagne bien sa vie et accumule de l’expérience. Il existe aussi d’autres profils intéressés par l’achat d’appartements neufs sans apport. Les quarante ans et plus sont davantage à vouloir accéder à la propriété. Les banques se montrent cependant plus réticentes, car considérés comme « séniors », ces emprunteurs ont des capacités de remboursement dans le temps moins étendues que celles des plus jeunes.

 

Quels sont les principaux paramètres pris en compte par les banques ?

En général, les banques vont étudier 6 caractéristiques afin de savoir si elles donneront suite à une demande de prêt pour l’accession à la propriété d’un appartement neuf sans apport :
  • La capacité d’épargne
  • La stabilité professionnelle (type de contrat, continuité des missions pour un intérimaire, etc.)
  • La régularité des revenus
  • La composition familiale (nombre d’enfants à charge, etc.)
  • La situation matrimoniale (marié, divorcé, célibataire)
  • Le niveau d’endettement Concernant le dernier point, celui-ci n’a pas changé depuis des années. Le taux d’endettement ne doit jamais dépasser 30 % (soit environ 1/3 du revenu), autrement la demande essuiera un refus.

Comment obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Si certaines banques et organismes prêteurs se montrent encore réticents, la plupart proposent aujourd’hui des offres adaptées aux futurs acquéreurs sans apport. Pour trouver son prêteur, il convient de procéder comme pour un crédit classique : réaliser des demandes auprès de tous les organismes bancaires. Cela permet de comparer les offres, la durée du prêt, le taux proposé, etc. Plusieurs banques sont devenues expertes du prêt à 100 % et les plus connues proposent désormais des solutions adaptées à un jeune acquéreur, souhaitant devenir propriétaire d’un appartement neuf sans apport. Il ne faut jamais hésiter à faire jouer la concurrence. Si la plupart vont proposer la même formule, certaines garanties ou options peuvent faire pencher la balance pour une banque plutôt qu’une autre.

La négociation est une arme incontournable

Pour demander un prêt immobilier sans apport, il faut monter un dossier en béton. Pour cela, des arguments sont incontournables comme :
- L’entrée dans la vie active pour un primo-accédant jeune, n’ayant pas permis l’épargne au préalable
- Le divorce permettant de montrer que le partage de la communauté a eu un impact sur l’épargne personnelle
- Des placements financiers intéressants (livrets, assurances vie, etc.)
- Une situation financière saine (jamais de découverts par exemple)
- Une situation professionnelle stable par le biais d’un CDI (rassurant pour les organismes prêteurs)
- Un loyer actuel sensiblement équivalent à la future mensualité du prêt et le fait que vous n’avez jamais été mauvais payeur

Des aides à ne pas négliger

Outre le prêt bancaire, il existe certaines solutions qui peuvent s’avérer plus avantageuses. Le prêt à taux zéro + (PTZ +) est un dispositif initié par le gouvernement. Disponible depuis 2011, il permet aux personnes les plus modestes d’accéder à la propriété. Il s’agit d’un crédit soumis à des conditions de ressources et qui concerne uniquement des achats de logements neufs (même si certaines exceptions peuvent permettre l’achat dans l’ancien). Les montants octroyés sont calculés en fonction du prix du bien, de la zone géographique, de la performance énergétique du bien, etc. En d’autres termes, il est possible d’acheter toute ou partie d’un appartement neuf avec un PTZ +. Le prêt conventionné est réglementé par l’État et est attribué sans condition de ressources. Il permet de bénéficier des aides personnalisées au logement (APL). En revanche, son taux est plafonné. Si le prêt est accepté, il peut financer une partie ou la totalité du bien convoité. Le prêt d’accession sociale (PAS) est une solution conventionnée. Son taux d’intérêt est calqué sur celui du prêt conventionné et est attribué sous certaines conditions de ressources. Il est idéal pour les ménages modestes ou moyens et ne peut être octroyé que dans le cadre d’une accession à la propriété du logement principal. Le prêt Action Logement est proposé aux salariés via un organisme chargé de gérer les participations des entreprises assujetties à la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC). Le montant débloqué est limité et variable en fonction de la zone géographique. Le prêt est accordé sans condition de ressources et intéressant au niveau des taux pratiqués.

Vous avez désormais les cartes en main pour déposer des demandes de prêts immobiliers sans apport à de nombreux organismes prêteurs. Ne vous formalisez pas au premier refus, la négociation permet souvent d’inverser la tendance en vous présentant directement devant le conseiller !