Devenir bailleur : les bonnes pratiques pour la location de particulier à particulier

Gérer soi-même la location d’un logement, bien qu’il s’agisse de la solution la plus économique, peut rapidement devenir une préoccupation majeure. Par quoi commencer ? Comment se protéger contre les loyers impayés quand on est propriétaire bailleur ?

Vous avez un logement à louer ? Recherche et sélection du locataire, signature du contrat de location, état des lieux, gestion des impayés… Découvrez les bonnes pratiques à connaître pour la location de particulier à particulier.


 

Fixer le montant du loyer

 
Il revient au propriétaire bailleur de fixer lui-même le montant du loyer de son bien en tenant compte du marché. Pour tomber juste, il faut toutefois se baser sur les loyers proposés pour le même type de biens. Si la superficie et l’emplacement représentent les principaux critères à prendre en compte, d’autres éléments ont leur importance : le fait que le logement soit loué nu ou meublé, l’état général du bien, son niveau de performance énergétique, l’étage, la présence d’un ascenseur et d’un gardien dans l’immeuble…

Le montant du loyer peut être encadré lorsque le bien immobilier s’inscrit dans des dispositions légales du type loi Pinel ou loi Élan. À Paris par exemple, le loyer ne doit pas dépasser un «?loyer de référence majoré?», sauf exception. Ainsi, il convient de consulter plusieurs annonces correspondant au bien mis en location et faire preuve de bon sens afin de pouvoir tirer un revenu régulier de sa location immobilière. Pour vous aider, vous pouvez également vous appuyer sur les exemples fournis par le réseau des observatoires locaux. 
 

Bien rédiger son annonce de location

 
Connaissez-vous les règles à suivre pour rédiger vous-même votre annonce de location immobilière ? Pour être efficace, celle-ci doit être concise, précise et conforme à la réalité. La première phrase de votre annonce doit concerner l’atout majeur de votre bien immobilier et donner envie aux internautes de lire la suite.

Pour se décider, les particuliers auront également besoin d’en savoir plus sur la localisation de votre logement et son environnement. Vous pouvez par exemple indiquer la proximité avec les transports en commun ou le temps de transport nécessaire pour vous rendre dans la ville la plus proche, la proximité des commerces, restaurants et services médicaux.

L’annonce de location immobilière doit contenir les caractéristiques et détails du logement : année de construction, étage, présence d’un ascenseur, surfaces et dépendances, nombre de chambres, système de chauffage, type d’isolation, exposition, place de stationnement, charges de copropriété et charges locales… N’oubliez pas d’indiquer les dates de disponibilité de votre bien. Il est conseillé de ne pas rédiger une annonce de plus de 10 lignes pour ne pas décourager les lecteurs.

Enfin, la photo est incontournable en matière de location immobilière. En effet, elle permet aux internautes de se faire immédiatement une idée de l’appartement ou de la maison présentée.

Trouver le bon locataire

 
Le risque d’impayés est la hantise de tous les bailleurs. Même s’il n’existe pas de solution miracle pour trouver le locataire idéal, certaines précautions sont à prendre. Il convient d’abord au propriétaire bailleur de s’assurer de la solvabilité de son candidat en lui demandant plusieurs documents indispensables : une copie de sa pièce d’identité, les trois derniers bulletins de salaire, le contrat de travail ou une attestation de l’employeur, le dernier avis d’imposition, les trois dernières quittances de loyer, un relevé d’identité bancaire (RIB). Sachez toutefois que la loi vous interdit de réclamer certains documents comme les relevés bancaires ou la photocopie de la carte de Sécurité sociale. Si le salaire perçu par le candidat est trop bas, c’est-à-dire si ses revenus ne sont pas trois fois supérieurs au montant du loyer, n’hésitez pas à demander des garants.

Attention cependant, certains candidats ayant des difficultés à trouver une location, notamment dans les grandes villes, n’hésitent pas à fournir de faux documents au propriétaire bailleur. Soyez particulièrement vigilant, car en cas de documents falsifiés, vous ne pourrez pas faire valoir l’assurance contre les loyers impayés. En cas de doute, n’hésitez pas à contacter l’employeur pour vous assurer que le candidat est bien salarié de la société mentionnée dans son contrat de travail.
 

Réussir son état des lieux

 
Faire un état des lieux à l’installation de chaque nouveau locataire est obligatoire. Ce contrat qui décrit précisément l’état du logement et ses équipements n’est pas à négliger puisqu’il protège à la fois le propriétaire et le locataire. L’état des lieux peut être effectué à l’amiable entre les parties ou par un huissier de justice. Conformément à la loi Alur, ce document doit notamment prévoir une description de l’état des murs, des sols, des plafonds et des équipements, pièce par pièce. Le contrat doit indiquer les relevés d’eau, de gaz et d’électricité et faire l’inventaire des clés afin d’éviter toute contestation ultérieure. Il peut être complété par des observations et des photos.

Pour rappel, le locataire dispose de 10 jours après la signature de l’état des lieux pour signaler un problème ou une dégradation qu’il n’avait pas remarquée le jour de sa réalisation. Il faut en tenir compte et l’ajouter au document.
 

La rédaction du contrat de bail

 
Une fois le locataire trouvé, il reste au propriétaire bailleur à rédiger le contrat de bail. La loi Alur (décret n°2015-587 du 29 mai 2015) a instauré un contrat type de location accessible en ligne gratuitement. Celui-ci doit comporter des clauses obligatoires (coordonnées du propriétaire et du locataire, date de prise d’effet et durée du bail, informations concernant le logement, informations sur le loyer et le dépôt de garantie). Certaines clauses facultatives peuvent y être insérées permettant par exemple de réviser annuellement le loyer, de résilier le bail en cas de manquements graves du locataire ou concernant les modalités de paiement du loyer.

Plusieurs documents doivent impérativement être annexés au contrat de bail. Il s’agit de la notice d’information de 20 pages prévue par le décret du 29 mai 2015, de l’état des lieux d’entrée réalisé lors de la remise des clés, de la garantie contre les risques locatifs souscrite par le locataire, du dossier des diagnostics techniques immobiliers et de la description des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication. Si votre logement se situe dans un immeuble, il faudra remettre au locataire un extrait du règlement de copropriété.
 

Les obligations du propriétaire bailleur pendant la location

 
Pendant la location, le propriétaire bailleur dispose de plusieurs droits et obligations. Il peut procéder à la transmission de quittances de loyer si le locataire en fait la demande. Ce reçu peut être adressé sous forme électronique et détaille les sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Il faut noter que sa transmission est totalement gratuite pour le locataire.

En cours de bail, le loyer peut être réévalué sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) si une clause le prévoit. Hormis l’indexation du loyer pendant la période de location, le loyer ne peut être augmenté que lorsque des travaux d’amélioration sont réalisés.

Le locataire est tenu de payer chaque mois des charges accessoires au loyer principal versées sous forme de provisions. Le plus souvent, celles-ci doivent faire l’objet d’une régularisation pour prendre en compte leur montant réel. Le bailleur n’est pas obligé de procéder à cette régularisation à la date anniversaire du bail, il peut aussi le faire après avoir reçu le décompte annuel des charges de copropriété. Dans tous les cas, les pièces justificatives des charges doivent être mises à disposition du locataire pendant 6 mois à compter de l’envoi du décompte des charges.
 

Mettre fin au contrat de location

 
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Cependant, le propriétaire ne peut donner congé qu’à la fin du bail en respectant un préavis de 3 mois en location meublée, de 6 mois en location nue. Le propriétaire peut donner congé uniquement pour l’une de ces quatre raisons : reprendre le logement et en faire sa résidence principale, héberger un membre de sa famille, vendre le logement, invoquer un motif légitime et sérieux. Dans ce cas, propriétaire et locataire établissent ensemble un état des lieux de sortie et effectuent un relevé des compteurs.

Le remboursement du dépôt de garantie doit être effectué dans les 2 mois suivant le départ du locataire. Ce délai est ramené à 1 mois si aucune anomalie n’a été constatée dans le logement lors de l’état des lieux.