Qu’est-ce qu’une SCI et comment monter une SCI familiale ?

La SCI est devenue un statut juridique de plus en plus fréquent. Par l’union de plusieurs personnes, elle permet l’acquisition d’un bien immobilier. Il s’agit aussi d’une option très intéressante pour un investissement à plusieurs, dans le but de générer des profits par le biais de la location. Tour d’horizon de la SCI et comment procéder à la création d’une SCI familiale.

À quoi sert une SCI ?

Un bien immobilier vous plait, mais vous n’avez pas toutes les ressources financières nécessaires pour son acquisition. En créant une SCI à l’aide d’un ou plusieurs collaborateurs, vous pourrez acquérir ce bien. Ces collaborateurs peuvent être des amis, des investisseurs inconnus ou un conjoint, un membre de votre famille, etc.

La SCI est également idéale pour transmettre des biens immobiliers au sein d’une même famille.

Une définition juridique cadrée

La SCI est une société, définie aux articles 1832 et suivants, puis 1835 et suivants du Code civil. Elle permet à ses membres de détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Elle doit être formée d’au moins deux membres. Leurs relations sont clairement établies dans les statuts. La SCI agit en tant que personne morale et ne peut en aucun cas vendre des biens. Son but est de générer uniquement des bénéfices à travers la location. Les mineurs peuvent également y détenir des parts.

Pour être officialisée, la SCI doit être enregistrée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Ce type de société a une durée de vie maximale s’élevant à 99 ans. Un ou plusieurs gérants principaux sont nommés par les associés au cours d’une assemblée générale. Son rôle est d’assurer la gestion de la société en recevant les loyers et en payant les charges. Il gère aussi la déclaration fiscale (déclaration SCI).

Les associés, quant à eux, disposent de parts sociales à hauteur de l’apport qu’ils ont réalisé au sein de la SCI. Ils perçoivent des dividendes dès lors que la SCI réalise des profits. De même, étant responsables des dettes de la société, si la SCI fonctionne à perte, elles seront réparties en fonction des parts de chacun.
 

Un capital à parts fixes ou variables

La loi ne prévoit aucun capital minimum pour créer une SCI. Il est formé par l’ensemble des apports de chaque membre et peut être fixe ou variable. S’il est fixe, le montant est précis et la somme peut difficilement être modifiée par ailleurs.

S’il est variable, le capital pourra osciller entre un plafond minimum et maximum, précisé dans les statuts. Cette solution permet de faire évoluer le capital de la SCI avec davantage de facilités.
 

Les différents types de SCI

4 types de SCI existent, avec chacun leurs spécificités.
 

1. La SCI de gestion

Ce type de société civile immobilière est la plus courante. Elle permet d’acquérir des biens et de les mettre en location pour tirer des profits via les loyers perçus. Attention, il ne s’agit pas d’une SCI de marchand de bien qui permet la vente de biens !
 

2. La SCI de construction vente (SSCV)

Il s’agit de la forme la moins répandue. Elle permet d’acheter un terrain, d’y faire construire un bâtiment avant de revendre le tout. Seul ce statut octroie l’activité commerciale d’achat et de vente d’un bien immobilier.
 

3. La SCI d’attribution de biens (SCIA)

Ce statut juridique donne l’occasion de diviser un bien entre différentes personnes. Cela, dans la plupart des cas, permet d’effectuer des travaux de transformation ou de rénovation.
 

4. La SCI familiale

Plusieurs membres d’une même famille peuvent acheter un bien immobilier. Souvent, il s’agit d’un immeuble. La société devient alors propriétaire du bien. Chaque membre en détient une part sociale, correspondant à l’apport injecté dans l’affaire. Les avantages de ce type de société sont nombreux. Elle permet par exemple de conserver un bien immobilier dans la famille pendant des années.

Les avantages et inconvénients d’une SCI

Grâce aux SCI, il est possible de transférer des parts à ses enfants tous les 6 ans. Cette transaction est nette d’impôts et permet d’éviter les contraintes liées aux indivisions.

La SCI est aussi intéressante dans le cadre d’une donation. Elle prend en compte l’actif et le passif de la société. Les taxes sur la donation sont alors amoindries.

Les inconvénients existent malgré tout. En effet, pour créer une SCI, l’aspect administratif est assez chronophage (écriture de statuts, inscription au registre du commerce, assemblée générale annuelle à mener, procès-verbal à rédiger, etc.).

Ensuite, les coûts de création peuvent s’avérer élevés. Comptez entre 200 et 300 euros si les démarches sont effectuées par vos soins, et entre 1?000 et 2?000 euros si elles sont effectuées avec l’aide d’un professionnel.

L’aspect comptable n’est pas non plus à négliger dans le cadre d’une société imposée au titre de l’impôt. Une comptabilité doit être tenue et présentée au tribunal de commerce. Cela reste néanmoins évitable en optant pour le paiement de l’impôt sur le revenu imposant aux associés de payer l’impôt sur les dividendes.
 

Comment créer une SCI familiale ?

Pour sortir du régime de l’indivision, la SCI familiale est la meilleure option. Elle permet aussi de bénéficier d’un régime de bail plus avantageux concernant la location d’un bien sur une courte durée, pour, in fine, y loger un membre de sa famille. Pour créer une SCI familiale, plusieurs étapes sont obligatoires.

Une SCI ne peut être déclarée qu’en regroupant au moins 2 associés majeurs ou mineurs. Une fois les associés trouvés, chacun doit injecter un apport au capital social. Celui-ci peut être financier ou en nature (un bien immobilier, une somme d’argent, etc.). Cet apport déterminera le nombre de parts que possède chaque associé dans la SCI. Attention, dans le cadre d’un apport d’immeuble, les statuts doivent être rédigés devant un notaire. Une fois ces éléments établis, la rédaction des statuts peut débuter.
 

La rédaction des statuts

Pour officialiser la SCI familiale, il convient d’en rédiger les statuts. Ceux-ci contiennent les informations identitaires de la SCI : nom, adresse du siège social, montant du capital, apports respectifs des associés, durée de la société et son objet. Afin de ne rien négliger, il est conseillé de faire appel à un professionnel du droit (expert-comptable, juriste, avocat, notaire, sites spécialisés, etc.). Ce n’est toutefois pas obligatoire.
 
Les statuts précisent également le fonctionnement de la SCI familiale. Le gérant y est nommé et ses fonctions énumérées (décisions prises, modalités de gérance, limites de ses attributions, temps de gérance, révocation, etc.). Les associés sont aussi mentionnés, tout comme leur pouvoir d’action (prises de décisions collectives en AG, etc.). Doivent également figurer les conditions de cession des parts de SCI.
 
Bon à savoir : la loi ne cloisonne pas le fonctionnement des SCI familiales, mais impose des clauses obligatoires, comme la clause d’agrément.

Même si les rapports sont cordiaux au moment de la rédaction des statuts, il est important de prendre en compte d’éventuels conflits.

Si les statuts ne respectent pas les mentions obligatoires, le tribunal de commerce peut refuser le dossier et exiger des modifications qui retarderont le lancement du projet.
 

La publication de l’annonce légale

Cette étape très simple est incontournable. En effet, la publication dans un journal d’annonces légales (JAL) permet d’avertir les tiers de la création de la SCI familiale. Il suffit donc de contacter un journal local et d’y faire publier l’annonce de création comprenant la date de signature des statuts, le nom de la SCI familiale, l’adresse du siège social, les informations relatives au capital social, la durée de la SCI et son objet.

Il s’agit d’un service payant. Celui-ci est facturé au nombre de lignes publiées. L’attestation de parution émise par le journal doit être conservée comme preuve permettant de constituer le dossier de SCI familiale. Il est essentiel de la conserver.
 

Monter le dossier et regrouper les justificatifs

Lorsque les deux premières étapes sont effectuées (rédaction des statuts et publication de l’annonce légale), il convient de monter le dossier. Voici les documents qu’il est nécessaire de fournir :

• le formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile immobilière familiale, dument rempli et signé
• un exemplaire des statuts signés par chaque associé
• l’attestation de publication d’annonce légale
• la pièce d’identité du gérant, son attestation de filiation et une attestation sur l’honneur de non-condamnation. S’il n’est pas mentionné dans les statuts, il faut joindre une copie de l’acte de nomination.
• les pièces d’identité des associés
• un justificatif de domicile relatif au siège social de la SCI familiale (quittance d’électricité, contrat de bail, etc.)
• une déclaration des bénéficiaires de la SCI familiale. Elle peut être effectuée en ligne sur le site Infogreffe.
• un chèque à l’ordre du greffe du tribunal de commerce. Contactez-le pour connaître le montant exact des frais de création de SCI familiale.

Le dépôt du dossier d’immatriculation

Lorsque tous les documents sont réunis, le dossier doit être déposé (ou envoyé) auprès du RCS pour procéder à l’immatriculation de la SCI. Après cette étape et l’obtention du numéro d’immatriculation, la SCI sera officialisée.

Bon à savoir : certains sites en ligne vous accompagnent dans les formalités de création de SCI familiale. Leurs tarifs sont à mi-chemin entre ceux pratiqués par les professionnels du droit et si vous faites vos démarches seul.